В Ноябрьске прошёл брифинг представителей власти и специалистов сферы ЖКХ с журналистами. На встрече были подняты вопросы, связанные с одной из самых актуальных на сегодня тем — непосредственным способом управления (НСУ) жилыми домами.
В 2005 году Жилищным кодексом РФ определены способы управления жилищным фондом — это ТСЖ, управляющие компании либо непосредственный способ управления, который в последнее время активно пропагандируется в Ноябрьске. Кому выгодно повышение ответственности собственников за свое имущество и что ждёт многоквартирные дома при переходе на НСУ, расскажем далее.
Начнём с того, что на сегодняшний день в Ноябрьске 123 многоквартирных дома избрали для себя непосредственное управление.
Капитальный ремонт отменяется?
При переходе на НСУ выбравшие его собственники квартир выпадают из федеральной программы софинансирования капитального ремонта Фондом содействия реформированию ЖКХ. Их дома смогут претендовать лишь на региональные и муниципальные программы. Впрочем, учитывая, что государственная корпорация поддерживает ноябрян лишь в этом году, да и Ноябрьск — единственный город ЯНАО, попавший в программу, опасаться не стоит. Ведь ремонтируют дома в других городах за окружной и местный счет, так почему же у нас возникнут проблемы? К тому же с 2015 года собственники сами будут оплачивать капремонт за счет средств, которые они будут накапливать на счетах региональных операторов. Об этом говорит новый закон о капремонте, обсуждение которого на данный момент идёт полным ходом.
Всё под контролем
Главный плюс непосредственного способа управления — максимальная прозрачность. Жители своими глазами смогут увидеть фактические расходы на обслуживание, его качество, насколько обоснованы тарифы и смогут воздействовать на тех, кто свои обязанности по оплате коммунальных расходов не выполняет.
Главное здесь — активность собственников. В каждом доме желательно создать совет из инициативных граждан, которые смогут представлять дом и следить за выполнением управляющей компанией своих обязательств.
К примеру, наболевший вопрос с погашением разницы между показателями общедомового прибора учёта и индивидуальных счётчиков. Сегодня люди возмущены, мол, в платёжках указываются астрономические суммы, и куда выливается вся эта вода, которую им необходимо оплачивать? Ответ прост: воду сверх норматива потребляют те собственники, у которых индивидуальных приборов учёта нет. Как проконтролировать, сколько кубов они тратят в месяц? А если квартира сдаётся, и там проживает много людей, которые льют воду, но нигде не зарегистрированы? Отсюда появляются огромные суммы, которые управляющие компании не могут погасить самостоятельно, и это бремя распределяется между всеми собственниками.
При переходе на НСУ жители дома сами будут вести расчёт с ресурсоснабжающей организацией, поэтому при появлении разницы в показаниях собственники смогут повлиять на неплательщиков и транжир. Известен случай, когда один из жителей города сдал свою квартиру бригаде рабочих. Расход воды по дому возрос в разы. Тогда соседи сами отыскали незадачливого арендодателя, и после беседы мужчина выплатил все долги.
В этом и заложен главный смысл непосредственного способа управления. Жители должны быть инициативны и заботиться о своем имуществе. Ведь если не вы, то кто?
Договор — это серьёзно
Похожая ситуация складывается и с обслуживанием дома. Если у кого-то есть страх того, что управляющие компании, перейдя в статус сервисных, станут тянуть с собственников деньги, а работы производить как попало, то выход есть — при заключении договора с обслуживающей организацией нужно заранее обговорить и указать в документе форму и частоту отчётности за потраченные средства. По закону отчёт должен производиться не реже раза в год, а по факту — на ваше усмотрение. Хотите сводить дебет с кредитом ежемесячно — ваше право. Только пропишите это в договоре.
Кстати, что касается договоров. При их заключении есть множество подводных камней, не наткнуться на которые — еще одна главная задача собственников.
Специалисты убедительно просят: не подписывайте никаких бумаг, предварительно не ознакомившись с договором и с приложениями к нему. Во многих домах люди не явились на собрания жильцов, поэтому голосование на переход к НСУ проводится заочно, причём на подпись собственникам предоставляют лишь бланк с вариантами «за», «против» и «воздержался», а вот договоры почему-то не приносят. Как можно выразить свое мнение к документу, который ты в глаза не видел? На этот вопрос ответила глава администрации Ноябрьска Жанна Белоцкая:
— Спрашивайте договор, читайте, а затем подписывайте. Мы проведём беседу с управляющими компаниями, что при голосовании экземпляры документов нужно предоставлять.
Отметим, что прочитать договор — это полдела. В нем еще нужно разобраться. Сделать это человеку, не имеющему специального образования, подчас нелегко. В этом случае наилучшим вариантом будет обращение к независимым юристам: пусть они проанализируют документ и укажут на огрехи и неточности. А таковые имеются уже сейчас. К примеру, в договоре, который предоставляет компания «Крепость», есть пункт, где она исключает обслуживание общедомового узла учёта, ссылаясь на то, что для этих целей необходимо заключить дополнительное соглашение.
Будьте бдительны: в приложениях к договору должен быть представлен список общего имущества дома — подвалы, фасад, лестничные клетки и так далее. Сюда же входит и оборудование, которое находится в доме. Если узел учёта находится в общем имуществе, то содержание и снятие показаний с него — это работа сервисной организации. А если узел учёта не принят в эксплуатацию, то разговор уже другой. Но в этом случае показания с него сниматься не могут, и собственники оплачивают ЖКУ по нормативам.
Еще один пункт гласит, что устранять нарушения по предписанию надзорных ведомств управляющая компания предлагает за счёт дополнительных средств, взимаемых с собственников.
Как заявила руководитель ноябрьского отдела государственной жилищной инспекции ЯНАО Инга Панчешная, в данном случае договор составлен в противоречии законодательству.
— Ни в коем случае нельзя исполнять предписания надзорных органов за отдельную плату, поскольку эти органы не выдают предписаний не по обязательным требованиям. Все они прописаны в постановлении правительства РФ №290. Предписания устраняются за счет платы, взимаемой на текущий ремонт и содержание дома, — отметила Инга Панчешная.
Итак, если вы нашли в договоре какие-либо пункты, ущемляющие ваши права, смело обсуждайте их с УК, советуйтесь с юристами, а, не придя к взаимопониманию, вы имеете полное право обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Кстати, это же касается муссируемой сегодня информации о том, что подписи на переход к НСУ проставляются не собственниками, а кем-то другим. Другими словами, собственник совершенно точно уверен, что договор не подписывал, но подпись-то его стоит.
Данную ситуацию прокомментировала Жанна Белоцкая:
— Дело в том, что на сегодняшний день к нам не поступало ни одной официальной жалобы подобного рода. В случае возникновения таких ситуаций собственникам целесообразно обращаться напрямую в суд. Но, повторюсь, пока таких прецедентов не было. И мы склонны считать, что это всё-таки скорее слухи, нежели факты. Собственникам нужно активнее интересоваться тем, что происходит с их домом, посещать собрания, создать совет.
Раз бумажка, два бумажка…
Еще один вопрос, пугающий ноябрян: при непосредственном способе управления договоры на такие работы, как вывоз твёрдых бытовых отходов, паспортный учёт, текущий ремонт дома, ресурсоснабжение и даже разнос платёжек, каждый собственник должен заключить сам. То есть тут хорошо бы разобраться с договором с управляющей компанией, а к нему приложатся еще девять или более документов, в которых большинство жителей ничего не понимает. Так вот — договоры заключать придётся, но бояться этого не нужно.
Дело в том, что каждый собственник лично должен этим заниматься в том случае, если его дом состоит из 12-ти квартир. В ином случае договоры на различные виды работ можно заключать сообща. Грубо говоря, это право делегируется совету дома, и его члены по доверенности подписывают соглашения со всеми необходимыми организациями. Отметим, что в некоторых домах, перешедших на непосредственный способ управления, этой работой также занимается сервисная компания, бывшая ранее управляющей.
Итак, подытожив всё вышесказанное, можно сделать вывод о том, что переход к НСУ — исключительно личный выбор. Минусы и плюсы этого решения для каждого свои. Кто-то будет рад прозрачности взаимоотношений с управляющей компанией, а кого-то пугает мысль о том, что нужно будет вникать в вопросы содержания дома. Выбор каждый должен сделать сам.
Если же вы решитесь управлять своим жильем непосредственно, то обязательно заручитесь поддержкой юристов, а также создайте совет дома и будьте предельно внимательны. Поддержку в этом вам окажет управление ЖКХ, транспорта, энергетики и связи администрации города. Специалисты подскажут, на что в договорах нужно обратить особое внимание, какие права и обязанности должны быть с одной и с другой стороны, ответят на прочие волнующие горожан вопросы. Естественно, работники управления не станут просматривать каждый договор в отдельности, ведь управление вашим имуществом — это ваша обязанность, но основные нюансы раскроют и помогут не оступиться.
Источник: Ноябрьск-Информ