Большинство населения округа проживает в многоквартирных домах, которые обслуживают управляющие компании. Не всегда жильцы довольны своей управляющей компанией. Причин может быть сколь угодно много, как обоснованных, так и необоснованных. Но, на ряду с имеющимся мнением о работе своей управляющей компании, не все собственники понимают, на каких основаниях можно в одностороннем порядке расторгнуть договорные отношения с управляющей компанией, деятельность которой их не устраивает.
В соответствии с ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Расторжение в одностороннем порядке возможно по решению суда, в случаях:
— при существенном нарушении договора другой стороной;
— в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
В нашем случае «иным случаем» будут нормы Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляются если:
— договор управления многоквартирным домом был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Жилищного кодекса РФ (конкурс проводил муниципалитет), а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
— если управляющая организация не выполняет условий договора, и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут собственниками без обращения в суд, на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
В первом случае расторгнуть договор можно, если управляющая компания была выбрана на основании открытого конкурса, при этом нам не обязательно иметь какие- либо на это причины – просто проводим общее собрание собственников дома по выбору способа управления (ТСЖ или новая управляющая компания).
Напомним, что открытый конкурс проводится, если собственники не определились со способом управления многоквартирным домом (п.4 ст.161 Жилищного кодекса РФ) или при вводе в эксплуатацию нового многоквартирного дома (п.13 ст.161 Жилищного кодекса РФ).
Необходимо отметить: Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
Каким образом собственники многоквартирного дома должны быть проинформированы о проведении общего собрания
Согласно п. 4, 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязан сообщать собственникам помещения данного дома о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении данного собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенным таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания; дата, время и место проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в заочной форме дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосовании, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании.
Когда необходимо проинформировать УК о расторжении договора управления
Уведомление прежней управляющей компании отправляется после проведения общего собрания жильцов, определения претензий к прежней управляющей компании и принятии решения о расторжении договора с данной компанией и о переходе в ведение другой либо по средством ТСЖ.
Какие документы должна передать старая управляющая компания
Акты осмотра инженерных сетей за последние два года, акты на выполнение работ и оказание услуг за последний год, договор управления и обслуживания.
В течение 30-ти дней управление домом должно быть передано новой, выбранной компании – путем передачи разделительного баланса и иных определенных законом документов (например, технического паспорта дома). Естественно, предварительно нужно достичь полной договоренности с новой управляющей компанией – готовы ли там взять данный дом, на каких условиях, знают ли его слабые места?
Второй случай подразумевает не выполнение управляющей компанией условий договора.
1. Условием для одностороннего расторжения собственниками договора управления должно быть не просто спонтанное и необоснованное решение общего собрания, а наличие фактов ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления.
2. Как зафиксировать и доказать невыполнение договора управления со стороны управляющей организации:
— результаты проверок органа уполномоченного в сфере жилищного контроля – Департамента государственного жилищного надзора (адреса, телефоны ФИО директора, филиалы);
Справочно:
Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО расположена по адресу:
629007, г.Салехард, ул.Свердлова, д. 43, тел.: (834922) 4-70-15
Директор государственного жилищного надзора ЯНАО –
Карасев Сергей Викторович
Отделы государственной жилищной инспекции:
|
Месторасположение, рабочий телефон |
Подведомственные МО в ЯНАО |
|
г. Салехард т. (34922) 4-16-93 |
-г. Салехард -г. Лабытнанги -Приуральский район -Шурышкарский район -Ямальский район |
|
г. Новый Уренгой т. (34942) 4-08-29 |
-г. Новый Уренгой -Тазовский район |
|
г. Ноябрьск т. (34963) 2-43-22 |
-г. Ноябрьск -г. Муравленко |
|
г. Надым т. (34995) 2-69-89 |
-г. Надым -Надымский район |
|
г. Тарко-Сале т. (34997) 2-54-70 |
-г. Губкинский -Красноселькупский район -Пуровский район |
— результаты проверки органа местного самоуправления на основании обращения собственников по вопросу невыполнения управляющей организацией своих обязательств;
— акты о нарушении условий выполнения договора управления, составленные с участием Совета многоквартирного дома (уполномоченных собственниками лиц).
3. Для расторжения договора управления недостаточно только лишь принять решение об этом на общем собрании, необходимо соблюдать саму процедуру расторжения договора:
необходимо подписать соответствующее со